Udana transakcja na rynku nieruchomości rzadko zależy od jednego czynnika. Cena, dokumenty, sposób prezentacji oferty i realistyczny plan działania mają wpływ na przebieg procesu. Sprawdź, na jakie elementy warto zwrócić uwagę, zanim podejmiesz decyzję.
Rentowność brutto nie mówi wszystkiego
Przed zakupem mieszkania inwestycyjnego warto policzyć nie tylko przychód z czynszu, ale także koszty zakupu, remontu, wyposażenia i późniejszego utrzymania. Popularny wskaźnik rentowności brutto jest prosty: roczny przychód z najmu dzielimy przez cenę zakupu, a wynik mnożymy przez 100%. Nie uwzględnia on jednak podatków, pustostanów, napraw czy opłat ponoszonych przez właściciela. Dlatego ten sam lokal może wyglądać korzystnie w reklamie, a przeciętnie w pełnym rachunku.
Prosty przykład z założeniami
Załóżmy, że całkowity nakład na mieszkanie razem z kosztami transakcji i przygotowania wyniesie 750 000 zł, a miesięczny czynsz dla właściciela – 3 500 zł. Roczny przychód 42 000 zł oznacza rentowność brutto około 5,6%. Jeśli przyjmiemy jeden miesiąc pustostanu, 5 000 zł rocznych wydatków operacyjnych i pominiemy finansowanie oraz podatki, nadwyżka wyniesie 33 500 zł, czyli około 4,5% nakładu. To model poglądowy, a nie prognoza dla konkretnego adresu.
Ryzyka, które trzeba wpisać w kalkulację
Znaczenie ma stan techniczny budynku, przyszłe remonty części wspólnych, wysokość opłat, płynność przy odsprzedaży oraz potencjalne okresy bez najemcy. Warto przyjąć wariant mniej optymistyczny, a nie wyłącznie maksymalny czynsz z podobnych ogłoszeń. Osobno należy policzyć wpływ kredytu, kosztu jego obsługi i ewentualnych zmian oprocentowania.
Wsparcie przy wyborze nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości opisuje w ofercie pomoc w poszukiwaniu i zakupie nieruchomości inwestycyjnych oraz doradztwo dotyczące mieszkań i domów na wynajem. Taką współpracę warto rozpocząć od określenia budżetu, akceptowanego ryzyka, horyzontu inwestycji i oczekiwanego modelu zarządzania. Dobrze przygotowana decyzja opiera się na liczbach i weryfikacji stanu prawnego, a nie na samej obietnicy zysku.
Policz dwa scenariusze, nie jeden
Załóżmy, że lokal będzie wynajęty przez jedenaście miesięcy, a przez jeden miesiąc pozostanie pusty. W kalkulacji rocznej uwzględnij przychód tylko za rzeczywiście opłacone okresy, a obok niego koszty administracyjne ponoszone przez właściciela, ubezpieczenie, naprawy oraz ewentualną obsługę najmu. Następnie sprawdź, jak wynik zmieni się przy niższym czynszu lub większym wydatku remontowym. Jeden optymistyczny wskaźnik rentowności nie wystarczy do oceny ryzyka.
Osobno porównaj zakup za gotówkę i finansowanie kredytem. Przy kredycie rata i koszt kapitału wpływają na miesięczny przepływ pieniężny, choć nie są tym samym co rentowność samej nieruchomości. Przed podjęciem decyzji sprawdź też płynność: ile czasu może zająć późniejsza sprzedaż oraz czy lokal nadaje się do wykorzystania przez różne grupy najemców.
Materiał sponsorowany.